En nylig dom fra Søndre Østfold tingrett gir nyttige avklaringer om hvor langt kjøper kan gå i å holde tilbake kjøpesum ved påståtte mangler, og hvordan domstolen vurderer avtaleregulerte risikoforhold, reklamasjon og prosessrisiko i en omfattende boligtvist. Vi representerte selgersiden, som fikk medhold i det vesentlige. Kjøperne ble dømt til å betale tilbake 3 086 700 kroner av et tilbakehold på 3,5 millioner kroner, i tillegg til forsinkelsesrenter og hoveddelen av selgernes sakskostnader.
Saken gjaldt salg av en enebolig i øvre prisklasse, solgt fra et dødsbo. Kjøpesummen var 18,5 millioner kroner, og eiendommen hadde karakter av et særpreget høyprisobjekt snarere enn en «standardbolig». Kjøperne var særlig opptatt av radonrisiko, og partene avtalte derfor en særskilt regulering av radon i forkant av overtakelsen, som senere ble innarbeidet i meglerens standardkontrakt. Etter overtakelsen gjennomførte kjøperne radonmålinger, igangsatte omfattende oppussing og en rekke tiltak mot radon, og valgte samtidig å holde tilbake 3,5 millioner kroner av kjøpesummen med henvisning til radon, og en rekke påståtte mangler ved eiendommen.
Selgerne erkjente fra starten et begrenset ansvar for radonutbedring i tråd med avtalen, og la til grunn at nødvendige tiltak ville ligge rundt 200 000 kroner. Hovedspørsmålet for retten gjaldt dermed om det overskytende tilbakeholdet – 3,3 millioner kroner – kunne forsvares etter avhendingslova § 4‑15, og om de mange fremsatte mangelskravene ga grunnlag for prisavslag.
Et sentralt tema i dommen er hvordan en skreddersydd radonklausul påvirker vurderingen av mangelsspørsmålet. Tingretten tolket radonbestemmelsen som en avtalt risikofordeling og kostnadsbegrensning, ikke som en bestemmelse som gjorde radon over et bestemt nivå til en mangel i avhendingslovas forstand. Radonforekomstene ble derfor ikke ansett som mangel etter § 3‑1, og § 4‑12 om prisavslag kom ikke til anvendelse på ordinært mangelsgrunnlag. Samtidig la retten til grunn at avtalen ga kjøperne et sterkere vern enn det som følger av strålevernforskriften, ved at selger tok ansvar for å bidra til å senke radonnivået ned mot 50 Bq, altså godt under tiltaksgrensen på 100 Bq og grenseverdien på 200 Bq.
Domstolen foretok deretter en konkret vurdering av hvilke radonreduserende tiltak som faktisk var nødvendige for å oppnå avtalte nivåer, basert på sakkyndige rapporter og forklaringer. Etablering av radonsug og balansert ventilasjon ble ansett som nødvendige og tilstrekkelige tiltak for å bringe radonnivået ned til rundt 50 Bq, mens blant annet punkttetting og utskiftning av membran på badene ikke ble ansett tilstrekkelig dokumentert som nødvendige for å oppnå det avtalte radonnivået. Selv om ordinære prisavslagsregler ikke kom til anvendelse, tolket retten avtalen slik at den også omfattet visse fremtidige vedlikeholdskostnader for radonanlegget, men reduserte kjøpernes fremsatte krav betydelig. På grunnlag av skjønn over levetid og utskiftingskostnader for radonsugene, ble fremtidige vedlikeholdsutgifter fastsatt til 200 000 kroner. Til sammen fikk kjøperne dermed 400 000 kroner i prisavslag knyttet til radon – 200 000 kroner mer enn det allerede var erkjent av selgerne.
Når det gjelder areal- og tomteavvik, illustrerer dommen hvordan innvirkningskravet etter avhendingslova § 3‑3 påvirker mangelsvurderingen. For tomtearealet kom retten til at det påståtte avviket ikke var tilstrekkelig dokumentert. Kjøpers sakkyndige hadde målt med enkle hjelpemidler uten kommunal oppmåling, erkjente selv feilkilder, og det fremgikk dessuten at en del av arealet uansett var kommunal grunn. Tingretten fant derfor ikke sannsynliggjort noe avvik knyttet til tomteareal.
For det innvendige boligarealet ble det lagt til grunn at det høyeste påberopte avviket – 11 m² – tilsvarte rundt 3 %, altså over terskelen på 2 % etter § 3‑3 andre ledd. Likevel kom retten til at innvirkningskravet ikke var oppfylt. I lys av boligens karakter som et særlig attraktivt høyprisobjekt, med stor vekt på beliggenhet og planløsning, og det forhold at kjøperne hadde befart boligen over tid med nøkkeltilgang, fant retten det sannsynliggjort at et avvik i størrelsesorden 3 % ikke hadde hatt reell betydning for kjøpsbeslutningen.
Et annet sentralt punkt i dommen er reklamasjon og bevisvurdering. Retten tok utgangspunkt i at kjøper i forbrukerforhold normalt må reklamere innen om lag to til tre måneder fra et forhold blir eller burde blitt oppdaget, for å være innenfor den relative fristen etter avhendingslova § 4‑19. Flere av mangelskravene ble ansett tapt som følge av for sen reklamasjon, sett opp mot tidspunktet da kjøperne faktisk oppdaget eller burde ha oppdaget forholdene.
I tillegg fikk kjøpernes omfattende oppussingsarbeider betydning for bevisbildet ved flere av postene. For det elektriske anlegget la retten til grunn at vegger opprinnelig var kledd med rupanel, og at kjøperne etter overtakelse hadde skrudd fast et svært stort antall skruer i forbindelse med gipsing. På denne bakgrunn fant retten det mest sannsynlig at skader på røranlegget oppsto under kjøpers egen oppussing, og ikke før overtakelse. Kjøperne ble derfor ikke ansett å ha oppfylt sin bevisbyrde for at det forelå mangel ved overtakelsen. Tilsvarende ble det lagt til grunn at eventuelle forsterkningsarbeider i takkonstruksjonen i det vesentlige var utløst av økt belastning som følge av kjøpers egne tiltak, og ikke av en opprinnelig svikt i bæreevne.
På ett punkt ble det likevel konstatert mangel. Pipene hadde skader og lekkasjer som ikke var omtalt i salgsdokumentene, på tross av at tilstandsrapporten ga en normal tilstandsgrad. Retten kom her til at vilkårene for mangel etter avhendingslova § 3‑2 var oppfylt, og tilkjente et prisavslag tilsvarende sannsynlige utbedringskostnader på 13 300 kroner.
Når retten skulle oppsummere, kom den til at kjøperne urettmessig hadde holdt tilbake 3 086 700 kroner av kjøpesummen. Beløpet reflekterer at det totale tilbakeholdet på 3,5 millioner kroner ble redusert med 400 000 kroner i prisavslag knyttet til radon og 13 300 kroner for pipene. Det ble samtidig gitt et moderat slingringsmonn ved renteberegningen – 100 000 kroner – for usikkerheten knyttet til radonposten. Forsinkelsesrenter ble dermed beregnet av 2 989 700 kroner fra avtalt forfallstidspunkt og til betaling skjer.
Sakskostnadsavgjørelsen understreker prosessrisikoen ved å fremme mange og lite treffsikre krav. Selgerne fikk medhold i å skulle motta 3 086 700 kroner av et krav på 3,3 millioner kroner, mens kjøpernes medhold utgjorde rundt 7 % av tvistesummen uten renter. Tingretten la til grunn at selgerne hadde fått «medhold av betydning» og tilkjente 90 % av deres sakskostnader, basert på et samlet kostnadskrav på 657 483 kroner. Retten la blant annet vekt på at kjøperne bare hadde fått gjennomslag for en liten del av sine krav, at flere krav var svakt dokumentert eller for sent reklamert, og at dette hadde gjort saken mer arbeidskrevende å forberede enn normalt.
