Høyesteretts storkammerdom 28. november 2025 sementerer en standardisert kapitaliseringsrente på 4 prosent ved bruksverdierstatning – og flytter risikoen for lav avkastning tydelig over på grunneierne. Dommen gir etterlengtet klarhet, men innebærer også at mange norske grunneiere må belage seg på lavere erstatning enn de hadde håpet, og i praksis leve med en betydelig tilpasnings- og investeringsrisiko.
Storkammersakene HR-2025-2364-S (Nome) og HR-2025-2365-S (Steinkjer) handlet formelt om hvilken kapitaliseringsrente som skal benyttes når bruksverdierstatning etter vederlagsloven § 6 kapitaliseres til et engangsbeløp. Reelt sett var spørsmålet hvem som skal bære risikoen for fremtidig avkastning, grunneier eller ekspropriant.
I flere år har landbruksorganisasjoner og grunneierinteresser argumentert for at kapitaliseringsrenten i ekspropriasjonssaker bør senkes fra 4 til 2,5 prosent, i tråd med forskriften for personskadeerstatning. Høyesterett avviser nå uttrykkelig at personskaderenten kan overføres til ekspropriasjonsretten og slår fast at grunneiere som hovedregel må innrette seg etter en 4 prosent standardrente.
Kjernen i dommen er at Høyesterett bygger på en «omfattende og langvarig praksis» for å bruke en standardisert kapitaliseringsrente på 4 prosent ved ekspropriasjonserstatning, også ved bruksverdierstatning. Denne standardrenten skal anvendes uten omfattende individuell begrunnelse i den enkelte sak; den beskrives som en normerende hovedregel.
Begrunnelsen knyttes tett til grunneierens tilpasningsplikt. Erstatningen skal beregnes under en forutsetning om at grunneier innretter seg for å begrense sitt tap, blant annet ved å investere erstatningsbeløpet bredt og fornuftig – ikke bare i egen drift. Høyesterett legger til grunn at en rasjonell, informert grunneier over tid kan forventes å oppnå omtrent 4 prosent realavkastning, og at erstatningen derfor kan fastsettes på dette premisset.
Et viktig rettspolitisk element i dommen er at Høyesterett går bort fra den historiske linjen om én felles kapitaliseringsrente for personskade og ekspropriasjon. Hvor man tidligere har sett disse områdene i sammenheng, slås det nå fast at hensynene bak 2,5-prosenten ved personskade – særlig skadelidtes sårbarhet, begrensede forutsetninger for investering og økt likviditetsbehov – ikke passer for profesjonelle grunneiere i skog og jordbruk.
Resultatet er en tydelig todeling. Skadelidte i personskadesaker beskyttes med en lav kapitaliseringsrente, mens grunneiere i ekspropriasjonssaker må akseptere en høyere rente og dermed lavere engangserstatning for samme forventede årlige tap. Høyesterett viser samtidig til Grunnloven § 105 og fastholder at full erstatning ikke betyr risikofri erstatning, men en kompensasjon beregnet under forutsetning av at grunneier opptrer økonomisk rasjonelt.
Et annet hovedpoeng i dommen er at 4 prosent ikke er et øvre tak, men et utgangspunkt. Høyesterett åpner for at renten i enkelte tilfeller kan settes høyere enn 4 prosent dersom det eksproprieres fra næringer med dokumentert vesentlig høyere avkastning enn standardnivået. I slike tilfeller vil kapitaliseringsrenten bli et verktøy for å pressen erstatningen ned, ikke opp.
For grunneiere i typiske landbruks- og skogbruksnæringer er det liten trøst i dette. Der avkastningen ligger under 4 prosent, gis det ikke tilsvarende åpning for å senke kapitaliseringsrenten av hensyn til faktisk avkastningsnivå. Rettstilstanden blir dermed asymmetrisk: Høyere avkastning kan begrunne høyere rente (og lavere erstatning), mens lav avkastning ikke i utgangspunktet gir rett til lavere rente.
For grunneiere betyr dommen først og fremst at forventningen om «full erstatning» i Grunnloven § 105 fremover må forstås innenfor en streng tilpasningslogikk. Når fremtidige bruksverdier kapitaliseres med 4 prosent, blir engangsbeløpet lavere enn ved 2,5 prosent – differansen kan utgjøre millionbeløp i større prosjekter.
Dette får flere praktiske utslag:
• Grunneiere må i større grad opptre som langsiktige investorer, ikke bare som erstatningsmottakere. De forventes å forvalte erstatningen på en måte som i praksis krever finansiell kompetanse og risikotoleranse som langt fra alle landbruks- og skogeiere besitter.
• Risikoen for lavere avkastning enn 4 prosent – på grunn av markedsutvikling, inflasjon, renteendringer eller dårlige investeringer – bæres i hovedsak av grunneieren, ikke eksproprianten.
Storkammerdommen styrker i realiteten det offentlige og andre eksproprianters forhandlingsposisjon. Når kapitaliseringsrenten er låst til 4 prosent som hovedregel, reduseres usikkerheten på kostnadssiden for veiutbyggere, kraftutbyggere og kommunale tiltak – på bekostning av den enkelte grunneier.
Forhandlingsrommet i minnelige avtaler påvirkes også. Når det ikke lenger kan spekuleres i at domstolene vil legge en lavere kapitaliseringsrente til grunn, svekkes grunneiernes pressmiddel om å «ta saken videre» for å oppnå høyere erstatning. Mange vil oppleve at det nå er Høyesterett – og ikke markedsforhold eller bruksverdiens faktiske risiko – som setter taket for hva man realistisk kan oppnå.
Flere aktører har allerede tatt til orde for at vederlagsloven § 6 og hele bruksverdikonstruksjonen bør vurderes politisk. Når Høyesterett legger et så høyt og standardisert avkastningskrav til grunn, kan resultatet bli systematisk underkompensasjon for eiere i næringer med lav, men stabil avkastning – ikke minst i tradisjonelt jord- og skogbruk.
Dommen flytter dermed debatten fra domstolene til Stortinget: Dersom lovgiver virkelig ønsker at grunneiere skal ha «full erstatning» i økonomisk forstand, er det neppe tilstrekkelig å overlate nøkkelen til en standardisert realrente på 4 prosent fastsatt i rettspraksis. Spørsmålet er om samfunnet er villig til å betale den prisen det faktisk koster å sikre at enkeltgrunneiere ikke blir stående igjen som tapere når fellesskapet bygger veier, jernbane og energiinfrastruktur over privat grunn.
